Интервью: Феликс Евтушенков, президент “Системы-Галс”
“Выборы не повлияют на наш бизнес”
Бэла Ляув
Ведомости
12.03.2007, №42 (1816)Президент “Системы-Галс” Феликс Евтушенков считает, что в Москве хватает земли под застройку
Феликсу Евтушенкову есть что доказывать. Он сын одного из богатейших людей России. Журнал Forbes поставил Владимира Евтушенкова, основателя и основного совладельца холдинга АФК “Система”, на 11-е место среди российских миллиардеров (и 71-е место в мире), оценив его капитал в $9,1 млрд. Феликс Владимирович, которому сейчас 29 лет, признался “Ведомостям”, что мог выбирать, в каком из подразделений гигантского холдинга отца ему хотелось бы работать — телекоммуникации, страхование, банки, розница, промышленность, высокие технологии. Но он выбрал строительство. За три с лишним года во главе девелоперской компании “Система-Галс” Евтушенков сумел увеличить размеры ее бизнеса в несколько раз, а в ноябре прошлого года провел одно из первых среди российских девелоперских компаний IPO. В своем первом интервью президент “Системы-Галс” рассказал о выгодах дорожного строительства в Москве, тревогах иностранных инвесторов и отношениях с отцом.
“На работу приходили как на войну”
— Как вы стали президентом “Системы-Галс”? Вы ведь, наверное, могли пойти в любое подразделение компании отца?
— У меня есть 54 варианта ответа на этот вопрос. Но скорее всего это случайность — с таким же успехом я мог оказаться в другом месте. Шесть лет назад я работал в департаменте промышленности “Системы” и меня очень интересовала тема промышленности. Внутри группы было несколько предприятий, и я думал, как можно структурировать этот бизнес, был увлечен этой идеей. Позже перешел в “Систему-Галс”, которая тогда ничего общего с нынешней не имела. Она, как и сейчас, занималась строительством, строила качественные офисы, продавала их, но были другими объемы, размеры, технологии. Грубо говоря, если сегодня мы оперируем цифрами в сотни миллионов долларов, тогда мы ломали головы, думая, где найти $2 млн на проектную документацию. Особо сладко тогда в компании не было — на работу приходили как на войну. И президентом я стал не сразу. Когда начали работать с новой командой, поняли, что можно строить больше и соответственно зарабатывать.
— Насколько активно отец вмешивается в бизнес?
— Слово “вмешивается” здесь неуместно: у нас, как у публичной компании, есть правила и органы корпоративного управления, в их рамках он теоретически может влиять на наш бизнес. Но сейчас этого нет, потому что у Владимира Петровича и так миллиард вопросов помимо “Системы-Галс”. Хотя смотрит он предельно внимательно.
— Какая сегодня структура у “Системы-Галс”?
— У нас есть четыре направления бизнеса: девелопмент, управление проектами и строительством, управление активами и управление объектами недвижимости (эксплуатация). Всего же в группу входит около 100 компаний. Все дочерние общества напрямую принадлежат “Системе-Галс”, у нас двухуровневая система управления — нет непрозрачных “внучек”, “правнучек”.
— Так было с самого начала?
— Нет, мы провели реструктуризацию перед IPO. Процесс реструктуризации бизнеса вообще очень растянут во времени. У “Системы-Галс”, компании с изначально достаточно прозрачной структурой, подготовка к IPO заняла около полутора лет. Необходимо было выстроить владельческую структуру, понятную инвесторам, а также соблюсти ряд формальных и неформальных требований, предъявляемых фондовыми биржами и внешними аудиторами. Например, мы провели ряд сделок по консолидации пакетов ОАО “ТРК Казань”, ЗАО “Кунцево Инвест”, ОАО “Система-Темп”.
— Почему вы решили продать свои акции на бирже? Это не самый популярный вид привлечения средств среди строителей. Разве не дешевле было привлекать кредиты?
— IPO — лишь один из способов получения финансирования, и выход на биржу должен соответствовать стратегии развития бизнеса и целям компании. Да, кредиты обошлись бы дешевле. Но когда у компании большой портфель проектов — а у нас порядка 64 в работе и около 40 на рассмотрении, — для их развития нужны деньги. Чтобы получить кредит, необходимо вложить в проект около 30% собственных средств, т. е. или вынимать их из кармана, или идти на биржу. Кроме того, IPO дает нам повышение прозрачности бизнеса, управляемости компанией, контроля над ежедневной операционной деятельностью.
— Как вы оцените его итоги?
— Хорошо, как и весь рынок: компания получила самую высокую оценку среди девелоперских компаний в Центральной и Восточной Европе. Мы привлекли ровно столько денег, сколько хотели. При размещении акций спрос на них превысил $2,3 млрд, а книга заявок на акции и депозитарные расписки была “переподписана” более чем в 5 раз.
— Перед размещением президент “Системы” Александр Гончарук оценивал стоимость компании в $2-4 млрд. Как вы считаете, почему рынок оценил компанию ближе к нижней границе — в $2,1 млрд?
— Стандартно банки сначала дают оценку выше. В процессе она снижается, тут ничего страшного нет. Ведь мы не давали информацию в таком разрезе, что мы знаем больше, чем рынок.
— Кто приобрел акции и GDR?
— В основном это зарубежные инвестиционные фонды. Заявки подали более 170 профессиональных инвесторов, купили порядка 150.
— О каких рисках больше всего беспокоились инвесторы?
— О политических и коммерческих. В плане политических беспокоили предстоящие выборы мэра Москвы. Причем этот вопрос больше тревожил американцев, в Европе он практически не поднимался. В презентации аналитикам на road show у нас была отдельная тема, посвященная тому, что выборы не повлияют на наш бизнес, так как мы строили компанию не для 1-2 проектов. Мы даже весь процесс согласования и получения разрешений написали на большой технологической карте, заложили определенную матрицу и показали, как по ней движемся.
— Это же 200 с лишним согласований. Они их не испугали?
— Согласований порядка 300, но они не испугались. (Улыбается.) В каждой стране свои особенности, и надо отметить, что у нас одна из самых простых систем. Так, знакомый банкир рассказывал, что один только ремонт здания в Лондоне он согласовывал пять лет. Я почти прослезился и предложил в следующий раз обратиться за помощью к нам.
В плане коммерческих рисков тревожило то, что на российском рынке недвижимости еще не было ни одного цикла [спада-подъема], а также продолжающийся рост цен на стройматериалы. Во время road show мы объясняли, сколько составляет доля стройматериалов в общей стоимости проектов, инвесторы увидели, что сравнительно немного, и успокоились.
“ФСБ уже дала свое согласие”
— Вы привлекли $432 млн. Как собираетесь их потратить?
— 80% инвестируем в существующие проекты, остальные зарезервировали на приобретение новых. Чтобы не было провалов в бизнесе, землю нужно покупать уже сегодня.
— Какие сейчас самые крупные проекты у “Системы-Галс”?
— Самый крупный — впереди. (Улыбается.) Сейчас в работе — многофункциональный комплекс “Преображенский” порядка 700 000 кв. м, комплекс Leningradsky Towers (штаб-квартира Siemens в Москве), проект “Галс-Сити” на месте гостиницы “Спорт”, “Детский мир”, гостиница “Пекин”.
— В какой стадии сейчас строительство “Пекина”?
— Идут подготовительные работы. Гостиница в этом проекте занимает 15%, а офисно-торговый комплекс из трех башен разместится на территории за “Пекином”. Гостиницу отремонтируем и повысим классность до “4 звезд”. Общая площадь комплекса составит более 100 000 кв. м. Объем подземного паркинга — 1044 машино-места.
— Кто будет ее оператором?
— Планируется “Интурист”.
— Насколько изменило ваши планы признание “Детского мира” памятником архитектуры?
— Скажу больше: я сам был инициатором идеи, чтобы здание признали памятником архитектуры и выявили охранные элементы. Сейчас работать в нем становится небезопасно: есть трещины, постоянно рвутся поручни на эскалаторах, в здании духота. Служба эксплуатации — около 300 человек — все время занята предотвращением аварийных ситуаций. Концепцию нового “Детского мира” было трудно разрабатывать, так как снаружи необходимо оставить все как есть, а внутри — увеличить пространство. Проект готов, мы сейчас на стадии выбора подрядчика.
— Изменится ли политика в отношении ритейлеров?
— Профиль останется прежним. Но формат станет более сфокусированным. Сегодня там есть профессиональные ритейлеры, а есть стихийные. Это неправильно со всех точек зрения.
— На Лубянской площади вы также строите подземный паркинг на 1000 мест. Оба проекта развиваются довольно медленно. Правда ли, что виной тому — близость ФСБ?
— ФСБ уже дала свое согласие, этот проект также развивается. Другое дело, что он достаточно сложный, потому что через небольшое отверстие нужно “закопаться” под землю и вести там масштабные работы.
— Как вы сотрудничаете с другими подразделениями АФК “Система”?
— Стараемся извлекать синергию. Например, программа МГТС предусматривает цифровизацию телефонных станций по всей Москве. Сегодняшняя аналоговая АТС занимает гораздо больше места, чем цифровая, но новое оборудование дорогое. Совместно мы решили, что за счет девелоперского проекта МГТС сможет компенсировать расходы по цифровизации и разместить станции в современных зданиях. Город получит новую сеть. А “Система-Галс” получит свою долю во вновь созданных объектах пропорционально доле участия.
— Какова доля региональных проектов в вашем портфеле?
— Региональная экспансия — это часть стратегии “Системы-Галс”. В настоящий момент доля региональных проектов — порядка 15%, но она неуклонно растет. У нас сейчас стратегическая региональная программа: мы развиваем новый для нашего рынка формат — крупный городской центр (от 300 000 кв. м), включающий парки, развлечения, офисы, гостиницы, музеи, концертные залы, магазины. Планируем развивать их в 25 крупнейших городах России. Программа идет, в ряде городов уже выбрали площадки от 30 га и больше — в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Казани и Набережных Челнах.
— Какая доходность проектов в Москве и в регионах?
— Сопоставимая — за счет того, что в Москве дорогая земля, дорогая инфраструктура, дефицит электрических мощностей. Поэтому инвестиционная стоимость дома даже при большой выручке довольно высокая. А в регионах земля дешевле и много мощностей. Но в Москве и конкуренция выше. За проекты доходностью ниже 21% мы не беремся.
“Если бы Билл Гейтс проиграл в карты $800”
— Кого считаете конкурентом?
— В разных сегментах по-разному. А вообще — все крупные компании.
— Как ощущается конкуренция?
— Бывает, встречаемся на одной и той же площадке. Но обычно такая “конкуренция” решается за полчаса — мы же все друг друга знаем. Мы живем в XXI в., и нам меньше всего нужно какое-то противостояние. Смысла в этом нет — в одном конфликте можно увязнуть надолго. Проще перейти дорожку и построить в другом месте.
— У вас одна война уже ведется — вокруг гостиницы “Спорт”.
— Бог с вами. Это всего лишь спор хозяйствующих субъектов. Там определенные суды идут, но это больше технология. Мы как были инвестором проекта, так им и остаемся.
— Строители часто жалуются, что земельных участков становится меньше.
— Это примерно то же, как если бы Билл Гейтс проиграл в карты $800. Конечно, у него бы стало меньше денег, но он бы не сильно обеднел. То же и с землей — Москва большая.
— “Система-Галс” одной из первых заключила договоры долевого участия. Не пожалели об этом?
— Закон есть, и его надо выполнять. Он, конечно, нуждается в доработке, но на вексельную схему мы не пошли принципиально — она недостаточно защищает соинвестора.
— То есть угроза потребительского шантажа вас не испугала?
— Если есть четко прописанный договор и мы в сроки выполняем свои обязательства, то чего бояться?
— Строители жалуются, что новостройки сейчас плохо продаются. А вы как считаете?
— Продаются, и еще как! Рынок будет расти, но медленно. Если раньше — квантовыми скачками, то сейчас — плавно.
“Не так важно, сколько у тебя кранов, рабочих и машин”
— Почему “Система-Галс” занялась дорожным строительством?
— Бизнес сам по себе очень хорош, он ложится в нашу стратегию. Вообще, хорошо иметь диверсифицированный бизнес — для устойчивости, поддержания финансовой стабильности. Мы занимаемся дорожно-строительным и инфраструктурным бизнесом с декабря 2002 г., когда приобрели 51% акций компании “Организатор”. Она специализируется на проектировании и строительстве дорог, мостов, развязок и тоннелей. В 2004 г. учредили ПСО “Система-Галс”, которое реализует сложнейшие инфраструктурные проекты. Сейчас консолидируем предприятия, специализирующиеся в дорожно-мостовом строительстве. В прошлом году приобрели блокпакет крупнейшей компании “Сибмост”. На сегодня в “Систему-Галс” входят 10 компаний, занимающихся дорожным строительством. Причины интереса к этому сегменту просты: если выйти на улицу, то первое, что увидишь, — пробки на дорогах. Инфраструктурное строительство отстает от девелопмента. Поэтому мы подумали, что неплохо бы в этом бизнесе занять свою нишу.
— Выгодно строить дороги?
— Бизнес прибыльный: рентабельность — порядка 30-35%. В этом бизнесе не так важно, сколько у тебя кранов, рабочих и машин, а важно то, какой у тебя менеджмент. В основном это бизнес инжиниринга — эффективно ли ты делаешь проекты, нанимаешь подрядчиков. У нас есть ряд патентов — мы придумали, как строить новые тоннели, например Северо-Западный. Проектировщики придумали ноу-хау: большая труба тоннеля, сверху — автомобили, снизу — метро, а раньше было бы два разных тоннеля.
— Какие сейчас у вас дорожные проекты?
— Строительство Звенигородской автомагистрали от МКАД до Живописной улицы с сооружением уникальных совмещенных автометротоннелей и не имеющего аналогов в России пилонно-вантового моста. Проектируем Центральную кольцевую автодорогу в Московской области и автодорогу “Новый выход на МКАД федеральной автомобильной дороги М-1 "Беларусь" Москва — Минск”.
— Дорожное строительство всегда ведется за счет бюджетных средств?
— Большая часть дорог, мостов, тоннелей — да. Но рынок быстро движется к частно-государственным партнерствам и концессиям.
— Как вы считаете, что нужно сделать для улучшения дорожной ситуации в Москве?
— Выходить с дебютными идеями. Это относится не столько к дорожно-мостовому строительству, сколько к генпланированию — где какие районы проектировать: где — жилые, где — деловые. Например, проектируя “Большой Сити”, мы специально запланировали жилья и офисов поровну, чтобы разделить транспортные потоки.
— Как “Система-Галс” стала управляющей компанией “Большого Сити”?
— Мы изначально придумали эту идею. Заказали концепцию, собрали команду консультантов, летали в Европу, смотрели, как что работает. Можно сказать, что мы создали инвестиционную привлекательность этого района. Однако мало было придумать идею и предложить ее правительству Москвы. Мы стучимся в закрытые двери, как и все остальные, работаем в тех же условиях.
— Там есть ваши проекты?
— Да, есть несколько проектов. Пока не хотел бы об этом говорить — сделки еще не закрыты.
— Ваш гонорар от этого проекта?
— Функции заказчиков. Мы разрабатываем градостроительную документацию, а когда участки будут застраиваться по новому закону, любой участок (в основном это касается жилых кварталов) будет выставлен на конкурс, и в документации будет заложена компенсация городу за подготовку проекта. В эту компенсацию будет включена наша премия за выполнение функции заказчика. Потом планируем зарабатывать на управлении и эксплуатации, на девелопменте. Мы немного раньше других будем знать, где пойдут дороги, где в первую очередь, а где — во вторую будут развиты электрические сети.
Сейчас мы разрабатываем проект планировок. Концепция развития территории одобрена на градсовете. Это комплексный проект, он будет включать в себя возведение зданий и сооружений, создание городской инфраструктуры — дороги, мосты, инженерные сети. Мы считаем, что там должна быть единая управляющая компания, так как создается единая система. И, по нашему мнению, по этому вопросу есть понимание города. Думаем, что все будет удачно.
— Подрядные организации у вас есть?
— В структуре “Системы-Галс” есть “Галс-Строй” — это инжиниринговая компания, у нее на балансе нет строительных мощностей. По емкости, сложности строительный бизнес технологически сопоставим с девелопментом. Поэтому надо выбирать, где ты хочешь быть лидером.
“Доска почета как великое достижение в области мотивации”
— А вы где хотите быть лидером?
— В том, что на Западе называется real estate company, т. е. диверсифицированная компания, работающая на рынке недвижимости. Мы сейчас в четырех сегментах недвижимости — и в отдельных, например в девелопменте офисных помещений, лидируем. А в целом хотим занимать большую долю [во всех четырех сегментах].
— Как в “Системе-Галс” появился Родион Газманов?
— Я не любитель, когда должности дают авансом. Но за два с лишним года он очень вырос, занимается проектом “Преображенский”. Даже недавно грамотой награждал.
— Вы вручаете сотрудникам грамоты?
— У нас есть премии ежеквартальные, ежемесячные, годовые, грамоты и доска почета. Если почитать западных гуру бизнеса, они пишут о доске почета как о великом достижении в области мотивации.
— В компании огромное количество проектов. Вам людей хватает?
— Людей всегда не хватает, особенно толковых. Около 200 человек — служба заказчиков и около 100 — финансисты, юристы, стратеги. В общей сложности в компании работает 300 человек.
— А отдыхать вы успеваете?
— Я мало отдыхаю — дней 10 на лыжах на Новый год, летом две недели. Времени не хватает. Работать люблю.
— Такой ген от отца передался?
— Возможно.
--------------------------------------------------------------------------------
О КОМПАНИИ
“Система-Галс” — российская девелоперская компания. Портфель активов включает пять объектов коммерческой, 14 объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области, 64 проекта на разных стадиях реализации общей площадью более 3 млн кв. м в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, а также 102 га земли в Московской области. Выручка за девять месяцев 2006 г. составила $161,1 млн (за девять месяцев 2005 г. — $35,5 млн), чистая прибыль — $34 млн ($1,4 млн). Основные акционеры — АФК “Система” (69,4%) и люксембургская Ecu Gest Holding (10,9%). Рыночная капитализация на Лондонской фондовой бирже 9 марта 2007 г. — $2,6 млрд.
БИОГРАФИЯ
Феликс Владимирович Евтушенков родился в 1978 г. в Москве. В 2000 г. окончил Институт международного права и экономики им. А. С. Грибоедова по специальности “юриспруденция”. С 1999 по 2000 г. работал помощником президента ЗАО “Система-Инвест”, затем стал исполнительным директором департамента промышленности АФК “Система”. В декабре 2000 г. перешел в девелоперскую компанию “Система-Галс” на должность заместителя генерального директора — руководителя департамента стратегии и маркетинга. С ноября 2003 г. — генеральный директор “Системы-Галс”, c 1 марта 2006 г. — президент “Системы-Галс”
http://www.vedomosti.ru/newspaper/a...07/03/12/122093
“Выборы не повлияют на наш бизнес”
Бэла Ляув
Ведомости
12.03.2007, №42 (1816)Президент “Системы-Галс” Феликс Евтушенков считает, что в Москве хватает земли под застройку
Феликсу Евтушенкову есть что доказывать. Он сын одного из богатейших людей России. Журнал Forbes поставил Владимира Евтушенкова, основателя и основного совладельца холдинга АФК “Система”, на 11-е место среди российских миллиардеров (и 71-е место в мире), оценив его капитал в $9,1 млрд. Феликс Владимирович, которому сейчас 29 лет, признался “Ведомостям”, что мог выбирать, в каком из подразделений гигантского холдинга отца ему хотелось бы работать — телекоммуникации, страхование, банки, розница, промышленность, высокие технологии. Но он выбрал строительство. За три с лишним года во главе девелоперской компании “Система-Галс” Евтушенков сумел увеличить размеры ее бизнеса в несколько раз, а в ноябре прошлого года провел одно из первых среди российских девелоперских компаний IPO. В своем первом интервью президент “Системы-Галс” рассказал о выгодах дорожного строительства в Москве, тревогах иностранных инвесторов и отношениях с отцом.
“На работу приходили как на войну”
— Как вы стали президентом “Системы-Галс”? Вы ведь, наверное, могли пойти в любое подразделение компании отца?
— У меня есть 54 варианта ответа на этот вопрос. Но скорее всего это случайность — с таким же успехом я мог оказаться в другом месте. Шесть лет назад я работал в департаменте промышленности “Системы” и меня очень интересовала тема промышленности. Внутри группы было несколько предприятий, и я думал, как можно структурировать этот бизнес, был увлечен этой идеей. Позже перешел в “Систему-Галс”, которая тогда ничего общего с нынешней не имела. Она, как и сейчас, занималась строительством, строила качественные офисы, продавала их, но были другими объемы, размеры, технологии. Грубо говоря, если сегодня мы оперируем цифрами в сотни миллионов долларов, тогда мы ломали головы, думая, где найти $2 млн на проектную документацию. Особо сладко тогда в компании не было — на работу приходили как на войну. И президентом я стал не сразу. Когда начали работать с новой командой, поняли, что можно строить больше и соответственно зарабатывать.
— Насколько активно отец вмешивается в бизнес?
— Слово “вмешивается” здесь неуместно: у нас, как у публичной компании, есть правила и органы корпоративного управления, в их рамках он теоретически может влиять на наш бизнес. Но сейчас этого нет, потому что у Владимира Петровича и так миллиард вопросов помимо “Системы-Галс”. Хотя смотрит он предельно внимательно.
— Какая сегодня структура у “Системы-Галс”?
— У нас есть четыре направления бизнеса: девелопмент, управление проектами и строительством, управление активами и управление объектами недвижимости (эксплуатация). Всего же в группу входит около 100 компаний. Все дочерние общества напрямую принадлежат “Системе-Галс”, у нас двухуровневая система управления — нет непрозрачных “внучек”, “правнучек”.
— Так было с самого начала?
— Нет, мы провели реструктуризацию перед IPO. Процесс реструктуризации бизнеса вообще очень растянут во времени. У “Системы-Галс”, компании с изначально достаточно прозрачной структурой, подготовка к IPO заняла около полутора лет. Необходимо было выстроить владельческую структуру, понятную инвесторам, а также соблюсти ряд формальных и неформальных требований, предъявляемых фондовыми биржами и внешними аудиторами. Например, мы провели ряд сделок по консолидации пакетов ОАО “ТРК Казань”, ЗАО “Кунцево Инвест”, ОАО “Система-Темп”.
— Почему вы решили продать свои акции на бирже? Это не самый популярный вид привлечения средств среди строителей. Разве не дешевле было привлекать кредиты?
— IPO — лишь один из способов получения финансирования, и выход на биржу должен соответствовать стратегии развития бизнеса и целям компании. Да, кредиты обошлись бы дешевле. Но когда у компании большой портфель проектов — а у нас порядка 64 в работе и около 40 на рассмотрении, — для их развития нужны деньги. Чтобы получить кредит, необходимо вложить в проект около 30% собственных средств, т. е. или вынимать их из кармана, или идти на биржу. Кроме того, IPO дает нам повышение прозрачности бизнеса, управляемости компанией, контроля над ежедневной операционной деятельностью.
— Как вы оцените его итоги?
— Хорошо, как и весь рынок: компания получила самую высокую оценку среди девелоперских компаний в Центральной и Восточной Европе. Мы привлекли ровно столько денег, сколько хотели. При размещении акций спрос на них превысил $2,3 млрд, а книга заявок на акции и депозитарные расписки была “переподписана” более чем в 5 раз.
— Перед размещением президент “Системы” Александр Гончарук оценивал стоимость компании в $2-4 млрд. Как вы считаете, почему рынок оценил компанию ближе к нижней границе — в $2,1 млрд?
— Стандартно банки сначала дают оценку выше. В процессе она снижается, тут ничего страшного нет. Ведь мы не давали информацию в таком разрезе, что мы знаем больше, чем рынок.
— Кто приобрел акции и GDR?
— В основном это зарубежные инвестиционные фонды. Заявки подали более 170 профессиональных инвесторов, купили порядка 150.
— О каких рисках больше всего беспокоились инвесторы?
— О политических и коммерческих. В плане политических беспокоили предстоящие выборы мэра Москвы. Причем этот вопрос больше тревожил американцев, в Европе он практически не поднимался. В презентации аналитикам на road show у нас была отдельная тема, посвященная тому, что выборы не повлияют на наш бизнес, так как мы строили компанию не для 1-2 проектов. Мы даже весь процесс согласования и получения разрешений написали на большой технологической карте, заложили определенную матрицу и показали, как по ней движемся.
— Это же 200 с лишним согласований. Они их не испугали?
— Согласований порядка 300, но они не испугались. (Улыбается.) В каждой стране свои особенности, и надо отметить, что у нас одна из самых простых систем. Так, знакомый банкир рассказывал, что один только ремонт здания в Лондоне он согласовывал пять лет. Я почти прослезился и предложил в следующий раз обратиться за помощью к нам.
В плане коммерческих рисков тревожило то, что на российском рынке недвижимости еще не было ни одного цикла [спада-подъема], а также продолжающийся рост цен на стройматериалы. Во время road show мы объясняли, сколько составляет доля стройматериалов в общей стоимости проектов, инвесторы увидели, что сравнительно немного, и успокоились.
“ФСБ уже дала свое согласие”
— Вы привлекли $432 млн. Как собираетесь их потратить?
— 80% инвестируем в существующие проекты, остальные зарезервировали на приобретение новых. Чтобы не было провалов в бизнесе, землю нужно покупать уже сегодня.
— Какие сейчас самые крупные проекты у “Системы-Галс”?
— Самый крупный — впереди. (Улыбается.) Сейчас в работе — многофункциональный комплекс “Преображенский” порядка 700 000 кв. м, комплекс Leningradsky Towers (штаб-квартира Siemens в Москве), проект “Галс-Сити” на месте гостиницы “Спорт”, “Детский мир”, гостиница “Пекин”.
— В какой стадии сейчас строительство “Пекина”?
— Идут подготовительные работы. Гостиница в этом проекте занимает 15%, а офисно-торговый комплекс из трех башен разместится на территории за “Пекином”. Гостиницу отремонтируем и повысим классность до “4 звезд”. Общая площадь комплекса составит более 100 000 кв. м. Объем подземного паркинга — 1044 машино-места.
— Кто будет ее оператором?
— Планируется “Интурист”.
— Насколько изменило ваши планы признание “Детского мира” памятником архитектуры?
— Скажу больше: я сам был инициатором идеи, чтобы здание признали памятником архитектуры и выявили охранные элементы. Сейчас работать в нем становится небезопасно: есть трещины, постоянно рвутся поручни на эскалаторах, в здании духота. Служба эксплуатации — около 300 человек — все время занята предотвращением аварийных ситуаций. Концепцию нового “Детского мира” было трудно разрабатывать, так как снаружи необходимо оставить все как есть, а внутри — увеличить пространство. Проект готов, мы сейчас на стадии выбора подрядчика.
— Изменится ли политика в отношении ритейлеров?
— Профиль останется прежним. Но формат станет более сфокусированным. Сегодня там есть профессиональные ритейлеры, а есть стихийные. Это неправильно со всех точек зрения.
— На Лубянской площади вы также строите подземный паркинг на 1000 мест. Оба проекта развиваются довольно медленно. Правда ли, что виной тому — близость ФСБ?
— ФСБ уже дала свое согласие, этот проект также развивается. Другое дело, что он достаточно сложный, потому что через небольшое отверстие нужно “закопаться” под землю и вести там масштабные работы.
— Как вы сотрудничаете с другими подразделениями АФК “Система”?
— Стараемся извлекать синергию. Например, программа МГТС предусматривает цифровизацию телефонных станций по всей Москве. Сегодняшняя аналоговая АТС занимает гораздо больше места, чем цифровая, но новое оборудование дорогое. Совместно мы решили, что за счет девелоперского проекта МГТС сможет компенсировать расходы по цифровизации и разместить станции в современных зданиях. Город получит новую сеть. А “Система-Галс” получит свою долю во вновь созданных объектах пропорционально доле участия.
— Какова доля региональных проектов в вашем портфеле?
— Региональная экспансия — это часть стратегии “Системы-Галс”. В настоящий момент доля региональных проектов — порядка 15%, но она неуклонно растет. У нас сейчас стратегическая региональная программа: мы развиваем новый для нашего рынка формат — крупный городской центр (от 300 000 кв. м), включающий парки, развлечения, офисы, гостиницы, музеи, концертные залы, магазины. Планируем развивать их в 25 крупнейших городах России. Программа идет, в ряде городов уже выбрали площадки от 30 га и больше — в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Казани и Набережных Челнах.
— Какая доходность проектов в Москве и в регионах?
— Сопоставимая — за счет того, что в Москве дорогая земля, дорогая инфраструктура, дефицит электрических мощностей. Поэтому инвестиционная стоимость дома даже при большой выручке довольно высокая. А в регионах земля дешевле и много мощностей. Но в Москве и конкуренция выше. За проекты доходностью ниже 21% мы не беремся.
“Если бы Билл Гейтс проиграл в карты $800”
— Кого считаете конкурентом?
— В разных сегментах по-разному. А вообще — все крупные компании.
— Как ощущается конкуренция?
— Бывает, встречаемся на одной и той же площадке. Но обычно такая “конкуренция” решается за полчаса — мы же все друг друга знаем. Мы живем в XXI в., и нам меньше всего нужно какое-то противостояние. Смысла в этом нет — в одном конфликте можно увязнуть надолго. Проще перейти дорожку и построить в другом месте.
— У вас одна война уже ведется — вокруг гостиницы “Спорт”.
— Бог с вами. Это всего лишь спор хозяйствующих субъектов. Там определенные суды идут, но это больше технология. Мы как были инвестором проекта, так им и остаемся.
— Строители часто жалуются, что земельных участков становится меньше.
— Это примерно то же, как если бы Билл Гейтс проиграл в карты $800. Конечно, у него бы стало меньше денег, но он бы не сильно обеднел. То же и с землей — Москва большая.
— “Система-Галс” одной из первых заключила договоры долевого участия. Не пожалели об этом?
— Закон есть, и его надо выполнять. Он, конечно, нуждается в доработке, но на вексельную схему мы не пошли принципиально — она недостаточно защищает соинвестора.
— То есть угроза потребительского шантажа вас не испугала?
— Если есть четко прописанный договор и мы в сроки выполняем свои обязательства, то чего бояться?
— Строители жалуются, что новостройки сейчас плохо продаются. А вы как считаете?
— Продаются, и еще как! Рынок будет расти, но медленно. Если раньше — квантовыми скачками, то сейчас — плавно.
“Не так важно, сколько у тебя кранов, рабочих и машин”
— Почему “Система-Галс” занялась дорожным строительством?
— Бизнес сам по себе очень хорош, он ложится в нашу стратегию. Вообще, хорошо иметь диверсифицированный бизнес — для устойчивости, поддержания финансовой стабильности. Мы занимаемся дорожно-строительным и инфраструктурным бизнесом с декабря 2002 г., когда приобрели 51% акций компании “Организатор”. Она специализируется на проектировании и строительстве дорог, мостов, развязок и тоннелей. В 2004 г. учредили ПСО “Система-Галс”, которое реализует сложнейшие инфраструктурные проекты. Сейчас консолидируем предприятия, специализирующиеся в дорожно-мостовом строительстве. В прошлом году приобрели блокпакет крупнейшей компании “Сибмост”. На сегодня в “Систему-Галс” входят 10 компаний, занимающихся дорожным строительством. Причины интереса к этому сегменту просты: если выйти на улицу, то первое, что увидишь, — пробки на дорогах. Инфраструктурное строительство отстает от девелопмента. Поэтому мы подумали, что неплохо бы в этом бизнесе занять свою нишу.
— Выгодно строить дороги?
— Бизнес прибыльный: рентабельность — порядка 30-35%. В этом бизнесе не так важно, сколько у тебя кранов, рабочих и машин, а важно то, какой у тебя менеджмент. В основном это бизнес инжиниринга — эффективно ли ты делаешь проекты, нанимаешь подрядчиков. У нас есть ряд патентов — мы придумали, как строить новые тоннели, например Северо-Западный. Проектировщики придумали ноу-хау: большая труба тоннеля, сверху — автомобили, снизу — метро, а раньше было бы два разных тоннеля.
— Какие сейчас у вас дорожные проекты?
— Строительство Звенигородской автомагистрали от МКАД до Живописной улицы с сооружением уникальных совмещенных автометротоннелей и не имеющего аналогов в России пилонно-вантового моста. Проектируем Центральную кольцевую автодорогу в Московской области и автодорогу “Новый выход на МКАД федеральной автомобильной дороги М-1 "Беларусь" Москва — Минск”.
— Дорожное строительство всегда ведется за счет бюджетных средств?
— Большая часть дорог, мостов, тоннелей — да. Но рынок быстро движется к частно-государственным партнерствам и концессиям.
— Как вы считаете, что нужно сделать для улучшения дорожной ситуации в Москве?
— Выходить с дебютными идеями. Это относится не столько к дорожно-мостовому строительству, сколько к генпланированию — где какие районы проектировать: где — жилые, где — деловые. Например, проектируя “Большой Сити”, мы специально запланировали жилья и офисов поровну, чтобы разделить транспортные потоки.
— Как “Система-Галс” стала управляющей компанией “Большого Сити”?
— Мы изначально придумали эту идею. Заказали концепцию, собрали команду консультантов, летали в Европу, смотрели, как что работает. Можно сказать, что мы создали инвестиционную привлекательность этого района. Однако мало было придумать идею и предложить ее правительству Москвы. Мы стучимся в закрытые двери, как и все остальные, работаем в тех же условиях.
— Там есть ваши проекты?
— Да, есть несколько проектов. Пока не хотел бы об этом говорить — сделки еще не закрыты.
— Ваш гонорар от этого проекта?
— Функции заказчиков. Мы разрабатываем градостроительную документацию, а когда участки будут застраиваться по новому закону, любой участок (в основном это касается жилых кварталов) будет выставлен на конкурс, и в документации будет заложена компенсация городу за подготовку проекта. В эту компенсацию будет включена наша премия за выполнение функции заказчика. Потом планируем зарабатывать на управлении и эксплуатации, на девелопменте. Мы немного раньше других будем знать, где пойдут дороги, где в первую очередь, а где — во вторую будут развиты электрические сети.
Сейчас мы разрабатываем проект планировок. Концепция развития территории одобрена на градсовете. Это комплексный проект, он будет включать в себя возведение зданий и сооружений, создание городской инфраструктуры — дороги, мосты, инженерные сети. Мы считаем, что там должна быть единая управляющая компания, так как создается единая система. И, по нашему мнению, по этому вопросу есть понимание города. Думаем, что все будет удачно.
— Подрядные организации у вас есть?
— В структуре “Системы-Галс” есть “Галс-Строй” — это инжиниринговая компания, у нее на балансе нет строительных мощностей. По емкости, сложности строительный бизнес технологически сопоставим с девелопментом. Поэтому надо выбирать, где ты хочешь быть лидером.
“Доска почета как великое достижение в области мотивации”
— А вы где хотите быть лидером?
— В том, что на Западе называется real estate company, т. е. диверсифицированная компания, работающая на рынке недвижимости. Мы сейчас в четырех сегментах недвижимости — и в отдельных, например в девелопменте офисных помещений, лидируем. А в целом хотим занимать большую долю [во всех четырех сегментах].
— Как в “Системе-Галс” появился Родион Газманов?
— Я не любитель, когда должности дают авансом. Но за два с лишним года он очень вырос, занимается проектом “Преображенский”. Даже недавно грамотой награждал.
— Вы вручаете сотрудникам грамоты?
— У нас есть премии ежеквартальные, ежемесячные, годовые, грамоты и доска почета. Если почитать западных гуру бизнеса, они пишут о доске почета как о великом достижении в области мотивации.
— В компании огромное количество проектов. Вам людей хватает?
— Людей всегда не хватает, особенно толковых. Около 200 человек — служба заказчиков и около 100 — финансисты, юристы, стратеги. В общей сложности в компании работает 300 человек.
— А отдыхать вы успеваете?
— Я мало отдыхаю — дней 10 на лыжах на Новый год, летом две недели. Времени не хватает. Работать люблю.
— Такой ген от отца передался?
— Возможно.
--------------------------------------------------------------------------------
О КОМПАНИИ
“Система-Галс” — российская девелоперская компания. Портфель активов включает пять объектов коммерческой, 14 объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области, 64 проекта на разных стадиях реализации общей площадью более 3 млн кв. м в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, а также 102 га земли в Московской области. Выручка за девять месяцев 2006 г. составила $161,1 млн (за девять месяцев 2005 г. — $35,5 млн), чистая прибыль — $34 млн ($1,4 млн). Основные акционеры — АФК “Система” (69,4%) и люксембургская Ecu Gest Holding (10,9%). Рыночная капитализация на Лондонской фондовой бирже 9 марта 2007 г. — $2,6 млрд.
БИОГРАФИЯ
Феликс Владимирович Евтушенков родился в 1978 г. в Москве. В 2000 г. окончил Институт международного права и экономики им. А. С. Грибоедова по специальности “юриспруденция”. С 1999 по 2000 г. работал помощником президента ЗАО “Система-Инвест”, затем стал исполнительным директором департамента промышленности АФК “Система”. В декабре 2000 г. перешел в девелоперскую компанию “Система-Галс” на должность заместителя генерального директора — руководителя департамента стратегии и маркетинга. С ноября 2003 г. — генеральный директор “Системы-Галс”, c 1 марта 2006 г. — президент “Системы-Галс”
http://www.vedomosti.ru/newspaper/a...07/03/12/122093