К чему привела пенсионная реформа. Справка... Недавно были приняты поправки в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" /ФЗ N 334 от 06.12.2007 г/. Начало действия документа /за исключением отдельных положений/ - 23 декабря 2007 г. Можно сказать, что благодаря принятию этих поправок закон стал на 80 проц новым. Что они дают? С этим вопросом корреспондент ПРАЙМ-ТАСС, обратился к специалистам УК "Велес Менеджмент" и непосредственно к девелоперам и агентствам недвижимости.
Как ранее сообщал ПРАЙМ-ТАСС, Закон направлен на совершенствование государственного регулирования деятельности акционерных инвестиционных фондов, управляющих компаний, специализированных депозитариев и негосударственных пенсионных фондов и государственного контроля осуществления данных видов деятельности. Закон содержит нормы, направленные на усиление защиты прав и законных интересов лиц, инвестирующих свои сбережения в инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.
Как неоднократно подчеркивал управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский, в Законе заложены все условия для реализации проектов формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости /ЗПИФН/ для квалифицированных инвесторов: в первую очередь, самих девелоперских компаний. Именно таких фондов, по его мнению, сейчас не хватает на российском рынке капитала, хотя большинство находящихся в настоящее время под управлением ЗФИФНов рассчитаны на профессиональных инвесторов, а не физических лиц.
Одна из немногих компаний, работающих с "физиками" – питерская УК "Арсагера", которая с 20 декабря 2007 г по 2 января 2008 г планирует проведение дополнительного размещения паев ЗПИФ "Арсагера – жилищное строительство" /после регистрации изменений в Правила фонда и раскрытия информации/. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих – роста стоимости квартир в процессе постройки дома и общего роста рынка недвижимости. Средства фонда инвестируются в объекты строящейся жилой недвижимости /квартиры/ в Санкт-Петербурге. Паи ЗПИФа недвижимости "Арсагера – жилищное строительство" продаются через широкую агентскую сеть, минимальная сумма инвестиций не установлена; дополнительные размещения паев фонда проводятся часто /в среднем один раз в два месяца/, оценка активов фонда независимым оценщиком проводится один раз в квартал.
УК "Альянс Континенталь" сформировала в июле 2007 г первый рыночный фонд недвижимости "Континенталь апартамент", ориентированный, в том числе, и на крупных частных инвесторов. Как подтверждает директор по управлению активами УК "Альянс Континенталь" Екатерина Черных, на российском рынке таких продуктов для неквалифицированных инвесторов практически нет. И ожидать их массового появления в ближайшие 2-3 месяца сложно, поскольку еще не до конца удовлетворен профессиональный спрос. Но по мере развития рынка будут появляться продукты, ориентированные и на розницу. Сегодня также наметилась тенденция в использовании ЗПИФН в качестве удобного и понятного инструмента для продажи жилья на стадии строительства. Если это примет массовую форму, то уже в 2008 г многие покупатели квартир станут пайщиками специально созданных ЗПИФов недвижимости. Но пока это только предположение.
В чем сложность? Почему управляющие компании предпочитают не связываться с проектами, пайщиками в которых будут физические лица и стоимость пая будет, например, 1000 руб? "Это очень тяжелая деятельность", признается С.Бродский. "Представьте, - говорит он. - Вы создали фонд под многоквартирный дом или купили недвижимость блоками. Но продавать вы будете по отдельным квартирам! Для этого нужно иметь собственных риэлтеров, аналитиков и собственную компанию, которая будет управлять этой недвижимостью". Собственных риэлтеров нужно будет держать, т.к. если вы заключите договор со сторонним агентством, то не сможете быть уверенными в сроках продаж и достижении наилучших цен. Получается, что речь уже идет не о той деятельности, которую контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам /ФСФР/ России.
Он так же пояснил, что сейчас закон написан так, что фактически "все, кроме долевого участия в строительстве, рассчитано не на обычных граждан". И хотя формально у них будет возможность инвестировать личные средства, но реально это смогут сделать далеко не все. Один из нерешенных пока вопросов - порог вхождения в число квалифицированных инвесторов. "Насколько будет велико "горлышко"? - спрашивает С.Бродский. ФСФР будет устанавливать это нормативными актами. Если эти критерии будут не слишком жесткими, например – не больше 0,5-1 млн долл, то, возможно, мы увидим довольно много миллионеров в качестве пайщиков ЗПИФН. Если же служба пойдет по пути Соединенных Штатов Америки, где квалифицированному инвестору необходимо иметь порядка 100 млн долл, то, естественно, речь будет идти только о профессиональных участниках рынка. Скорее всего, прежде чем принять решение, служба будет консультироваться с представителями управляющих компаний. "У нас все-таки другие реалии", добавляет г-н Бродский.
Тем не менее, даже в этом случае такие ПИФы будут интересны. Кому? Банкам, негосударственным пенсионным фондам /НПФ/, страховым компаниям.
Чего не хватает в законе? Ничего не сказано о возможности залога имущества фонда. Такой залог не запрещен, но явно и не разрешен. А без залога имущества привлечь кредит в ЗПИФН будет вряд ли возможно, т.к. в случае невозврата кредита банку будет затруднительно вернуть долг: паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, и судебной практики по таким вопросам нет. При этом большинство строительных и девелоперских проектов финансируются именно за счет банковских кредитов, доля которых в финансировании проектов составляет, как правило, не менее 70 проц. Обходиться же без кредитов, финансируя 100 проц проекта за счет средств паевого фонда, - гораздо более сложная задача. Ее решение требует от управляющей компании привлечь от инвесторов на порядок больше средств, чем при использовании кредитов.
Остаются еще и другие неурегулированные вопросы: возможность частичного погашения паев ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона - возможно, но только в случаях, которые будут определены ФСФР. Возможность инвестирования средств фондов в проекты аффилированного застройщика/девелопера: по новой редакции закона – возможно, но только по отношению к части аффилированных лиц УК. Перечень допустимых расходов, оплачиваемых/возмещаемых за счет средств ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона ФСФР определяет перечень таких расходов, что устранит неопределенность, но может быть неудобно на практике, т.к. трудно предусмотреть в коротком перечне все возникающие в реальной жизни расходы. РИА-Новости
www.inline.ru/economi.asp?NewsID=126885
Как ранее сообщал ПРАЙМ-ТАСС, Закон направлен на совершенствование государственного регулирования деятельности акционерных инвестиционных фондов, управляющих компаний, специализированных депозитариев и негосударственных пенсионных фондов и государственного контроля осуществления данных видов деятельности. Закон содержит нормы, направленные на усиление защиты прав и законных интересов лиц, инвестирующих свои сбережения в инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.
Как неоднократно подчеркивал управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский, в Законе заложены все условия для реализации проектов формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости /ЗПИФН/ для квалифицированных инвесторов: в первую очередь, самих девелоперских компаний. Именно таких фондов, по его мнению, сейчас не хватает на российском рынке капитала, хотя большинство находящихся в настоящее время под управлением ЗФИФНов рассчитаны на профессиональных инвесторов, а не физических лиц.
Одна из немногих компаний, работающих с "физиками" – питерская УК "Арсагера", которая с 20 декабря 2007 г по 2 января 2008 г планирует проведение дополнительного размещения паев ЗПИФ "Арсагера – жилищное строительство" /после регистрации изменений в Правила фонда и раскрытия информации/. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих – роста стоимости квартир в процессе постройки дома и общего роста рынка недвижимости. Средства фонда инвестируются в объекты строящейся жилой недвижимости /квартиры/ в Санкт-Петербурге. Паи ЗПИФа недвижимости "Арсагера – жилищное строительство" продаются через широкую агентскую сеть, минимальная сумма инвестиций не установлена; дополнительные размещения паев фонда проводятся часто /в среднем один раз в два месяца/, оценка активов фонда независимым оценщиком проводится один раз в квартал.
УК "Альянс Континенталь" сформировала в июле 2007 г первый рыночный фонд недвижимости "Континенталь апартамент", ориентированный, в том числе, и на крупных частных инвесторов. Как подтверждает директор по управлению активами УК "Альянс Континенталь" Екатерина Черных, на российском рынке таких продуктов для неквалифицированных инвесторов практически нет. И ожидать их массового появления в ближайшие 2-3 месяца сложно, поскольку еще не до конца удовлетворен профессиональный спрос. Но по мере развития рынка будут появляться продукты, ориентированные и на розницу. Сегодня также наметилась тенденция в использовании ЗПИФН в качестве удобного и понятного инструмента для продажи жилья на стадии строительства. Если это примет массовую форму, то уже в 2008 г многие покупатели квартир станут пайщиками специально созданных ЗПИФов недвижимости. Но пока это только предположение.
В чем сложность? Почему управляющие компании предпочитают не связываться с проектами, пайщиками в которых будут физические лица и стоимость пая будет, например, 1000 руб? "Это очень тяжелая деятельность", признается С.Бродский. "Представьте, - говорит он. - Вы создали фонд под многоквартирный дом или купили недвижимость блоками. Но продавать вы будете по отдельным квартирам! Для этого нужно иметь собственных риэлтеров, аналитиков и собственную компанию, которая будет управлять этой недвижимостью". Собственных риэлтеров нужно будет держать, т.к. если вы заключите договор со сторонним агентством, то не сможете быть уверенными в сроках продаж и достижении наилучших цен. Получается, что речь уже идет не о той деятельности, которую контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам /ФСФР/ России.
Он так же пояснил, что сейчас закон написан так, что фактически "все, кроме долевого участия в строительстве, рассчитано не на обычных граждан". И хотя формально у них будет возможность инвестировать личные средства, но реально это смогут сделать далеко не все. Один из нерешенных пока вопросов - порог вхождения в число квалифицированных инвесторов. "Насколько будет велико "горлышко"? - спрашивает С.Бродский. ФСФР будет устанавливать это нормативными актами. Если эти критерии будут не слишком жесткими, например – не больше 0,5-1 млн долл, то, возможно, мы увидим довольно много миллионеров в качестве пайщиков ЗПИФН. Если же служба пойдет по пути Соединенных Штатов Америки, где квалифицированному инвестору необходимо иметь порядка 100 млн долл, то, естественно, речь будет идти только о профессиональных участниках рынка. Скорее всего, прежде чем принять решение, служба будет консультироваться с представителями управляющих компаний. "У нас все-таки другие реалии", добавляет г-н Бродский.
Тем не менее, даже в этом случае такие ПИФы будут интересны. Кому? Банкам, негосударственным пенсионным фондам /НПФ/, страховым компаниям.
Чего не хватает в законе? Ничего не сказано о возможности залога имущества фонда. Такой залог не запрещен, но явно и не разрешен. А без залога имущества привлечь кредит в ЗПИФН будет вряд ли возможно, т.к. в случае невозврата кредита банку будет затруднительно вернуть долг: паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, и судебной практики по таким вопросам нет. При этом большинство строительных и девелоперских проектов финансируются именно за счет банковских кредитов, доля которых в финансировании проектов составляет, как правило, не менее 70 проц. Обходиться же без кредитов, финансируя 100 проц проекта за счет средств паевого фонда, - гораздо более сложная задача. Ее решение требует от управляющей компании привлечь от инвесторов на порядок больше средств, чем при использовании кредитов.
Остаются еще и другие неурегулированные вопросы: возможность частичного погашения паев ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона - возможно, но только в случаях, которые будут определены ФСФР. Возможность инвестирования средств фондов в проекты аффилированного застройщика/девелопера: по новой редакции закона – возможно, но только по отношению к части аффилированных лиц УК. Перечень допустимых расходов, оплачиваемых/возмещаемых за счет средств ЗПИФ недвижимости: по новой редакции закона ФСФР определяет перечень таких расходов, что устранит неопределенность, но может быть неудобно на практике, т.к. трудно предусмотреть в коротком перечне все возникающие в реальной жизни расходы. РИА-Новости
www.inline.ru/economi.asp?NewsID=126885