М2 с кепкой
Столичная мэрия превращает Москву в город для малоимущих и миллионеровНе прошло и года после незабываемого предложения Владимира Ресина заморозить цены на квартиры в новостройках, как новые инициативы главного строителя Москвы опять заставили содрогнуться столичный рынок недвижимости. На минувшей неделе Ресин заявил о планах мэрии увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в Москве жилплощади на 24%, с 1,8 млн м2 до 2,23 млн м2. У очередников и льготников есть повод для радости. А вот как реагировать остальным?
Последние месяцы московский рынок жил в ожидании коррекции. Индикаторы аналитического портала IRN.RU отражали нулевую динамику и даже некоторое снижение цен (в частности, за минувшую неделю они упали на 0,1%). Неужели долгожданная стабильность? Увы, планируемое сокращение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального не позволяет надеяться на что-либо, кроме короткой передышки. Последние четыре года в Москве строилось в среднем чуть менее 5 млн м2 в год. Практически те же планы и на 2007 г.: столичные застройщики обещают возвести 4,8 млн м2. Несложно подсчитать, что на социальные нужды в нынешнем году уйдет чуть менее 50% возведенного жилья.
Дальше будет хуже. По столичным нормам на члена семьи из трех человек, вселяемых в квартиру государственного жилфонда, должно приходиться 18 м2 общей площади. Одинокому жильцу полагается 33 м2, семье из двух человек — 42 м2. В очереди на получение бесплатного жилья в Москве стоит около 200 000 семей, или свыше 650 000 человек. В сумме им положено иметь порядка 10 млн м2. Что же останется обычным покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? Сдается, прогнозы, обещавшие, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз, можно смело выбросить из головы.
Во всем мире социальное жилье стараются строить, не нанося при этом урона ценовому равновесию на рынке. У нас же налицо печальная закономерность. Чем больше резервируется квартир для бедных, тем меньше шансов у всей остальной недвижимости сколько-нибудь приемлемого качества перестать быть товаром исключительно для богачей. Напомним, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на сегодня и так превышает $4200. По данным IRN.RU, за прошлый год метр подорожал на 88%. Чиновники и представители строительных компаний лишь разводят руками: спрос бешеный, Москва не резиновая, где прикажете строить? Вопросы чисто риторические. Всем известно, что земли не хватает. Как и то, что застройщиками слабо освоены промзоны (примерно пятая часть всей территории столицы). Вывод производств за пределы МКАД, о котором так много говорилось, позволил бы возвести десятки миллионов квадратных метров жилья.
Для всего вышеописанного, правда, нужна прозрачная система распределения земельных участков. Работы тут непочатый край. Только в прошлом году ФАС возбудила около полусотни дел в отношении правительства Москвы о незаконном выделении земли. Но пока ничего не изменилось. Земельный ресурс промзон не используется. Юрий Лужков отчего-то уверен, что “промышленность в Москве необходимо сохранить” во что бы то ни стало.
Жилищная политика столичных властей имеет еще один побочный эффект. При естественном для рыночной экономики социальном расслоении принципы расселения людей у нас по-прежнему советские. Любители порассуждать о стремительной московской сегрегации торопят события. Пока она затрагивает только центр столицы и собственников самого дорогого жилья. Как следует из опубликованной на днях отчетности RGI International, только в районах типа Остоженки девелопер может твердо рассчитывать, что при себестоимости 1 м2 порядка $1300-3000 он сможет продать его в 8-10 раз дороже. Периферия же в массе своей на удивление эгалитарна.
Года три назад многие покупатели новостроек просили риелторов не предлагать им квартиры в муниципальных объектах. Ясно почему: никому не хотелось жить в домах с “убитыми” подъездами и вечно пьяными соседями, выбрасывающими мусор из окон. Тогда еще был выбор, сегодня он исчезает на глазах. Уже нетрудно представить себе яппи-трудоголика с зарплатой в несколько тысяч долларов, с завистью заглядывающего в окна новостроек, заселенных бюджетниками. Квартира в них ему не по карману даже с ипотекой.
12 (53) 02 апреля 2007
http://www.smoney.ru/article.shtml?2007/04/02/2600
Столичная мэрия превращает Москву в город для малоимущих и миллионеровНе прошло и года после незабываемого предложения Владимира Ресина заморозить цены на квартиры в новостройках, как новые инициативы главного строителя Москвы опять заставили содрогнуться столичный рынок недвижимости. На минувшей неделе Ресин заявил о планах мэрии увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в Москве жилплощади на 24%, с 1,8 млн м2 до 2,23 млн м2. У очередников и льготников есть повод для радости. А вот как реагировать остальным?
Последние месяцы московский рынок жил в ожидании коррекции. Индикаторы аналитического портала IRN.RU отражали нулевую динамику и даже некоторое снижение цен (в частности, за минувшую неделю они упали на 0,1%). Неужели долгожданная стабильность? Увы, планируемое сокращение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального не позволяет надеяться на что-либо, кроме короткой передышки. Последние четыре года в Москве строилось в среднем чуть менее 5 млн м2 в год. Практически те же планы и на 2007 г.: столичные застройщики обещают возвести 4,8 млн м2. Несложно подсчитать, что на социальные нужды в нынешнем году уйдет чуть менее 50% возведенного жилья.
Дальше будет хуже. По столичным нормам на члена семьи из трех человек, вселяемых в квартиру государственного жилфонда, должно приходиться 18 м2 общей площади. Одинокому жильцу полагается 33 м2, семье из двух человек — 42 м2. В очереди на получение бесплатного жилья в Москве стоит около 200 000 семей, или свыше 650 000 человек. В сумме им положено иметь порядка 10 млн м2. Что же останется обычным покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? Сдается, прогнозы, обещавшие, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз, можно смело выбросить из головы.
Во всем мире социальное жилье стараются строить, не нанося при этом урона ценовому равновесию на рынке. У нас же налицо печальная закономерность. Чем больше резервируется квартир для бедных, тем меньше шансов у всей остальной недвижимости сколько-нибудь приемлемого качества перестать быть товаром исключительно для богачей. Напомним, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на сегодня и так превышает $4200. По данным IRN.RU, за прошлый год метр подорожал на 88%. Чиновники и представители строительных компаний лишь разводят руками: спрос бешеный, Москва не резиновая, где прикажете строить? Вопросы чисто риторические. Всем известно, что земли не хватает. Как и то, что застройщиками слабо освоены промзоны (примерно пятая часть всей территории столицы). Вывод производств за пределы МКАД, о котором так много говорилось, позволил бы возвести десятки миллионов квадратных метров жилья.
Для всего вышеописанного, правда, нужна прозрачная система распределения земельных участков. Работы тут непочатый край. Только в прошлом году ФАС возбудила около полусотни дел в отношении правительства Москвы о незаконном выделении земли. Но пока ничего не изменилось. Земельный ресурс промзон не используется. Юрий Лужков отчего-то уверен, что “промышленность в Москве необходимо сохранить” во что бы то ни стало.
Жилищная политика столичных властей имеет еще один побочный эффект. При естественном для рыночной экономики социальном расслоении принципы расселения людей у нас по-прежнему советские. Любители порассуждать о стремительной московской сегрегации торопят события. Пока она затрагивает только центр столицы и собственников самого дорогого жилья. Как следует из опубликованной на днях отчетности RGI International, только в районах типа Остоженки девелопер может твердо рассчитывать, что при себестоимости 1 м2 порядка $1300-3000 он сможет продать его в 8-10 раз дороже. Периферия же в массе своей на удивление эгалитарна.
Года три назад многие покупатели новостроек просили риелторов не предлагать им квартиры в муниципальных объектах. Ясно почему: никому не хотелось жить в домах с “убитыми” подъездами и вечно пьяными соседями, выбрасывающими мусор из окон. Тогда еще был выбор, сегодня он исчезает на глазах. Уже нетрудно представить себе яппи-трудоголика с зарплатой в несколько тысяч долларов, с завистью заглядывающего в окна новостроек, заселенных бюджетниками. Квартира в них ему не по карману даже с ипотекой.
12 (53) 02 апреля 2007
http://www.smoney.ru/article.shtml?2007/04/02/2600