Строптивый пузырь
Рост цен на квартиры в начале 2008 г. еще сильнее перегрел рынок. Возможна депрессияНестабильность финансовых рынков заставила инвесторов задуматься о сохранности сбережений. В итоге возрос интерес к недвижимости. Это еще сильнее увеличило пропасть между текущими ценами и их справедливым уровнем
Рост цен предложений на московское жилье за первые месяцы 2008 г. спровоцировали сильные игроки рынка, желающие осуществить продажи по максимальным ценам. Не исключено, что для активизации спроса, особенно среди платежеспособных домохозяйств (таковых в столице около 13%), были поддержаны слухи о скорой деноминации рубля.
Сейчас общий объем предложения объектов на продажу оказался меньше показателя середины марта 2007 г. более чем в 2,5 раза, благодаря чему цены продолжают оставаться на высоком уровне. Вероятно, основная часть домохозяйств совершила покупку не для улучшения своих жилищных условий, а для сбережения накопленных средств. Наибольшим спросом пользовалось жилье экономкласса, поскольку стоимость входного билета на этот рынок минимальна.
Как показывает практика, суммы реальных сделок на московском рынке жилья зачастую оказываются ниже цен предложений. Обратная ситуация если и наблюдается, то на весьма краткосрочном периоде. В первые 2,5 месяца текущего года для рынка по-прежнему были характерны скидки от 2 до 15% от каталожной цены. Менее охотно при заключении сделок переписывали ценники мелкие собственники жилья.
Текущая стоимость квартир существенно превышает уровень справедливой цены, значение которой тесно связано с понятием доступности жилья. С этой точки зрения вполне уместно говорить о перегретости рынка и отсутствии инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Значение справедливой цены для Москвы составляет порядка 55 000 руб. за 1 м2, а цены предложений на квартиры экономкласса достигли 127 000 руб.
Повышение стоимости заемных средств, ряда строительных материалов, земельных участков, объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры формально способствует продолжению роста цен на московское жилье. В результате рынок будет становиться все более недоступным для домохозяйств, а его участникам придется стимулировать спрос со стороны юридических лиц, заинтересованных по большей части во временных инвестициях. Профессиональные участники смогут удерживать текущие уровни цен до середины года, но в период летнего спада активности вполне вероятны очередная депрессия и переоценка активов в сторону понижения. Свой вклад внесет и внешний фактор: продолжающееся снижение стоимости недвижимости в ряде зарубежных стран будет способствовать аналогичному процессу в России.
Среди основных причин нестабильной ситуации на рынке московского жилья — отсутствие прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости. Пока нет законодательно оформленного решения, квартиры продолжат оставаться инструментом для спекуляций.
Александр Крапин
гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY
11 (101) 31 марта 2008
www.smoney.ru/article.shtml?2008/03/31/5261